Trong cuộc trò chuyện đầu năm 2022 với KTSG Online, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, được gọi với biệt danh “bác sĩ bất động sản” cho rằng, đại dịch đã thay đổi thói quen của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản và hình thành ra các ranh giới đầu tư.

Theo đó, năm 2022 này, dòng tiền sẽ “dò xét” ở ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ, giữa sản phẩm công nghệ và sản phẩm truyền thống, giữa đỉnh của thị trường và bong bóng bất động sản… Dòng tiền sẽ được “kích động” mạnh hậu Covid-19, vì vậy nhà đầu tư cần tỉnh táo để điều tiết nhịp độ đầu tư của mình để có được vùng an toàn giữa các ranh giới này.

Theo dấu dòng tiền 2022

KTSG Online: Năm 2021 thị trường bất động sản đang phân cực rõ ràng trước và sau làn sóng Covid-19 lần thứ 4. Dưới góc nhìn chuyên gia, ông có thể đánh giá chung về diễn biến thị trường chứng khoán trong năm qua?

– Ông Trần Khánh Quang: Thực sự về thị trường bất động sản năm qua tôi lại phân cực dựa trên mức độ tăng giá và thanh khoản thực tế. Có thể thấy thị trường tăng rất nóng trong những tháng cuối năm với mức tăng 30%, có nơi lên đến 50%. Đây là điều đáng ngạc nhiên trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn bị khống chế bởi dịch bệnh.

Chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng các ranh giới đầu tư sẽ hình thành trên thị trường bất động sản. Ảnh: NVCC

Năm qua những hiện tượng giá đã xuất hiện căn hộ thương hiệu có giá lên đến 400-600 triệu/m² hay thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm với 2,4 tỉ đồng/m² gây sốc dư luận (dù sau đó đơn vị trúng đấu giá tuyên bố bỏ cọc – PV). Nhìn lại cho thấy việc tăng nóng giá bất động sản, các chính sách vĩ mô đang được cấu trúc lại với tốc độ lớn sẽ tạo nên những ranh giới cho thị trường để phân định dòng vốn đầu tư năm nay.

Ông vừa nhắc đến phiên đấu giá mang tính lịch sử trong năm qua. Vậy cú sốc giá đất trúng vậy đến cú sốc bỏ cọc đã ảnh hưởng như thế nào đến thị trường trong thời gian tới?

– Rõ ràng thị trường đang bị “kích động” mạnh bới các động thái này, giá đất các dự án lân cận tăng rất mạnh sau khi phiên đấu giá được công bố thành công. Việc tăng nhanh trong một thời gian ngắn mà thanh khoản nhỏ giọt có thể bong bóng bất động sản sẽ được thổi căng nhanh chóng.

Việc doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc, tôi cho rằng đây là một việc làm hợp lý phần nào giúp thị trường thoát ra một vụ nổ về bong bóng tài sản trong ngắn hạn. Giá đất đã tăng chậm lại sau vụ bỏ cọc vì không còn cột mốc 2,4 tỉ đồng/m² để theo đuổi trong cơn sóng. Tuy vậy một mặt bằng giá mới cao hơn cũng được thiết lập trên thị trường bất động sản, nhìn dài hạn thì đây có thể là tàn dư của cuộc đấu giá.

Thị trường bất động sản không chỉ xoay quanh ở trung tâm TPHCM, năm qua hiện tượng sốt đất vẫn diễn ra ở nhiều địa phương. Tuy vậy thanh khoản lại đi ngược chiều các cơn sốt này, vậy theo ông dự báo dòng tiền trong năm 2022 có thể kích hoạt những cơn sốt đất mới ở các địa phương hay không?

– Tôi nghĩ sốt đất trong năm 2022 vẫn mang tính cục bộ tương tự như năm ngoái chứ không thể tạo một cơn sóng trên diện rộng. Giá sẽ theo những đợt sóng ngắn khoảng 2-3 tháng, giá tăng rồi giảm liên tục trong thời gian này, rất nhanh và rất nhỏ.

Đến 6 tháng cuối năm có thể thị trường sẽ điều chỉnh ổn định trở lại. Bởi khi đó các chính sách kiềm chế bất động sản bắt đầu thấm dần vào thị trường. Đầu tiên là chính sách tín dụng, tiếp đó là chính sách về thủ tục pháp lý sẽ đưa dòng tiền vào những sản phẩm bất động sản thật tránh những sản phẩm từ các cơn sốt ảo.

Xu hướng sản phẩm và sứ mệnh với thị trường Bất động sản

Về xu hướng sản phẩm, Covid-19 phần nào thay đổi nhận thức của nhiều nhà đầu tư, thay đổi cả xu hướng sản phẩm. Vậy đâu là phân khúc hoặc sản phẩm sẽ dẫn dắt dòng vốn đầu tư trong năm tới trên thị trường bất động sản?

– Sau làn sóng Covid-19 lần thứ 4 thị trường bất động sản đã bắt đầu cho thấy sự thay đổi rõ ràng về cơ cấu loại hình bất động sản và năm 2022 sẽ là năm bản lề để các sản phẩm này thích nghi với thị trường.

Trước đây, ý nghĩa của việc sở hữu bất động sản được gói gọi trong ba giá trị là nơi cư trú của tài sản, nơi khai thác giá trị và để ở. Tuy nhiên, sau khi đối diện với dịch bênh thì nhận thức của nhiều khách hàng lẫn chủ đầu tư thay đổi khiến cho thị trường xuất hiện sản phẩm mới là bất động sản an toàn.

Các khu đất sinh thái đã xuất hiện dựa trên trào lưu sống an toàn của nhiều người. Trước đây, các khu vực thu hút đầu tư bất động sản thường chỉ giới hạn trong bán kính 100 km so với khu vực trung tâm thì nay khu vực đầu tư đã vượt qua khỏi bán kính nêu trên.

Xu hướng second home cũng xuất hiện với các biệt thự nghỉ dưỡng cách rất xa trung tâm cho những nhà đầu tư sở hữu lượng tiền mặt lớn.

Hai loại hình bất động sản kể trên có thể sẽ dẫn dắt thị trường trong bối cảnh nguồn cung nhà ở đô thị vẫn chưa có nhiều điểm sáng.

Vậy còn nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền cho người thu nhập thấp thì sao? Đây là  phân khúc được cho là rất cần thiết với các đô thị lớn sau khi đã trải qua những biến động lớn về kinh xã hội trong thời gian dịch bệnh?

– Phân khúc này có một sứ mệnh riêng và có thể năm 2022 nó sẽ được chính sách hỗ trợ rất nhiều để xuất hiện trên thị trường. Việc phát triển loại hình này có hai mục đích trước mắt là để hướng đến nhu cầu sở hữu nhà thực sự của người có thu nhập thấp. Mục đích thứ 2 là nó sẽ cân bằng lại thị trường khi việc mua để ở đang được ưu tiên và đưa thị trường vào những giá trị minh bạch hơn.

Chưa thực sự rõ nét nhưng năm qua trên thị trường bất động sản cũng xuất hiện nhiều loại hình kinh doanh mới. Nhiều người đã nhắc đến chuyển đổi số (proptech) và ứng dụng công nghệ blockchain vào kinh doanh bất động sản. Ông có thể đánh giá về xu hướng mới này và nó tác động thế nào đến dòng vốn đầu tư vào thị trường?

– Xu hướng công nghệ thay đổi các hình thái kinh doanh lẫn loại hình sản phẩm trên thị trường bất động sản là điều không thể tránh khỏi. Tuy vậy chúng ta nên phân định rõ các ranh giới của đầu tư và đầu cơ nếu công nghệ bất động sản tạo ra những sản phẩm mang tính đầu cơ lớn thì có thể rủi ro sẽ cao. Nhìn vào thực tế thì những hình thái sản phẩm như mua chung, blockchain, NFT trong bất động sản đang rất mù mờ về pháp lý.

Bản thân sản phẩm bất động sản cũng không đồng nhất nên để đồng hóa các sản phẩm này trên một nền tảng để hướng đến việc huy động vốn. Ứng dụng công nghệ vào bất động sản phải là ưu tiên tính minh bạch của sản phẩm bởi đây là loại hình kinh doanh đặc thù với tài sản thực có giá trị lớn và được điều chỉnh dưới nhiều yếu tố pháp lý khác nhau. Sự bùng nổ của các sản phẩm blockchain trong năm tới là tất yếu nhà đầu tư có thể làm quen nhưng vẫn hết sức thận trọng.

Một kinh nghiệm mà tôi nhìn thấy trong năm dường như là đầu tư theo kiểu nhìn dấu dòng tiền. Ông sẽ đưa ra lời khuyên nào cho các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản? Các nhà đầu tư có nên theo dấu và theo như thế nào để an toàn nhất?

– Hiện tại thị trường đang có dấu hiệu tăng nóng và nhà đầu tư thừng vội vã và như vậy sẽ rất dễ dẫn đến sai lầm. Riêng năm 2022 chúng ta cần lưu ý ranh giới giữa đỉnh bất động sản và bong bóng bất động sản. Dù các chính sách tín dụng cho bất động sản đã siết lại nhưng giá bất động sản leo thang theo dòng tiền đầu tư có nghĩa là bong bóng sẽ hình thành ngay sau đỉnh. Nhà đầu tư cần tỉnh táo để điều tiết nhịp độ đầu tư của mình để có được vùng an toàn, bởi với tốc độ tăng hiện nay thì ranh giới tôi nhắc đến có thể hình thành ngay giữa năm nay.

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

☎ Hotline 24/7: 0938116394

Thời gian mở cửa: Thứ 2 đến CN từ 8h đến 20h hàng ngày.

Hotline đầu tư bất động sản : 0938116394 (Phone, Viber, Zalo, iMessage, Wechat, Whatsap