Một vài tiêu chí đầu tư căn hộ chung cư đúc kết từ việc học hỏi các khách hàng và kinh nghiệm tư vấn bất động sản gần 10 năm của tác giả.
Bối cảnh thị trường
Thị trường Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh trong 2 năm qua phát triển chậm vì:
- Nhà nước hạn chế cấp giấy phép cho các Chủ đầu tư,
- Quỹ đất đẹp không còn nhiều…
- Thay vì làm nhà phố, bán đất nền, làm căn hộ lợi nhuận sẽ tốt hơn nhiều…
- Giá tăng cao nên đa phần người dân dich chuyển qua xu hướng mua căn hộ nhiều hơn phù hợp với khả năng…
Đó là hàng loạt các lý do dẫn đến xu hướng đầu tư căn hộ chung cư đang được nhiều nhà đầu tư chú ý đến và tìm hiểu. Có rất nhiều nhà đầu tư thắng lợi trong loại hình này nhưng cũng ko ít người bán huề vốn hoặc lời hơn gửi ngân hàng chút đỉnh.
Tiêu chí đầu tư Căn hộ Chung cư cho khách hàng theo đánh giá của Keenland bao gồm 6 yếu tố cơ bản
Với kinh nghiệm gần 10 năm trong lĩnh vực tư vấn Bất động sản cũng như học hỏi từ các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Tôi xin chia sẻ kinh nghiệm về tiêu chí đầu tư căn hộ chung cư.
Thứ 1: Vị trí
– Vị trí dự án phải còn nhiều tiềm năng tăng giá như nó phải mặt tiền đường còn khả năng nâng cấp, mở rộng trong tương lai, căn hộ trong hẻm hoặc nội khu dự án nào đó thì chỉ tăng trưởng đến khi nhận nhà mà thôi, sau đó ko tăng nhiều nữa.
– Cái nữa là gần nó phải có “cái gì đó” sẽ xây dựng trong tương lai gần (3 – 5 năm tối đa) như trung tâm thương mại khủng, trường học điểm, ga tàu điện, bến xe….hoặc ít nhất vài dự án căn hộ giai đoạn sau mở bán nhưng không cách nhau quá xa
Vị trí, vị trí và vị trí là tiêu chí đầu tiên khi xác định đầu tư mua căn hộ chung cư
Thứ 2: Chủ đầu tư
– Phải lựa chọn Chủ Đầu Tư đã triển khai ít nhất vài dự án trong quá khứ, vì căn hộ đầu tay thường hay sẽ có lỗi phát sinh do chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm chưa lường được hết tất cả các khả năng có thể sẽ xảy ra khi bàn giao nhà. Ví dụ 1 vài lỗi như: cửa vệ sinh lại làm gỗ MFC nên thấm nước hư hỏng, thiết kế có vài chỗ bị dư công năng…
– Các đối tác của ông chủ đầu tư từ nhà thầu, thiết kế, giám sát và ngân hàng cho vay và quản lý vận hành cũng phải uy tín và chất lượng. Ít nhất nằm trong danh sách hạng 2 của Việt Nam dù căn hộ tầm trung
Thứ 3: Quy mô và giá bán:
– Đầu tư căn hộ chung cư phải lựa chọn dự án không quá ít căn hộ (<500 căn) và Không quá nhiều căn hộ (>2000 căn) liên quan đến khả năng ra hàng của nhà đầu tư.
- Nếu quá ít căn sẽ thiếu thị trường thứ cấp, sàn và môi giới tham gia bán hàng sẽ làm cho thị trường ít sôi động và giá bán ra không như kì vọng và kéo dài chôn vốn.
- Nhưng nếu quá nhiều căn thì lúc ra hàng có quá nhiều nhà đầu tư xả hàng thậm chí cắt lỗ dẫn đến đẩy thị trường thứ cấp ko như mong đợi
– Giá bán phải dựa theo nhiều tiêu chí như phân phúc sản phẩm, thương hiệu chủ đầu tư nhưng quan trọng nhất vẫn nên xét tiêu chí giá căn hộ có VAT/thông thuỷ so với đất nền xung quanh, thường các nhà đầu tư nên đối chiếu giá bán căn hộ so với giá đất xung quanh đó, nếu bằng 1/2 đến 3/5 giá đất nền nhà phố quanh dự án là đầu tư ổn, nếu cao hơn thì khả năng sinh lợi sẽ thấp
Thứ 4: Layout, thiết kế và tiện ích
– Layout cũng khá quan trọng, nhà đầu tư vẫn nên chú ý nếu như: thiết kế mặt bằng thiếu ánh sáng và gió lưu thông, chiều cao trần. Đặc biệt là người Việt rất trọng phong thuỷ và thích nhà có ban công… Nếu căn hộ trung tâm đầu tư cho người NN thuê thì ko sao, chú ý thiết kế nhà đối cửa, thiết kế vị trí đặt nhà vệ sinh và bếp….
– Layout còn liên quan đến mặt bằng số căn/tầng, số thang máy, chỗ đặt thiết bị kỹ thuật, rác…mua gần mấy chỗ này giá bán lại sẽ không cao.
Thiết kế:
– Thiết kế liên quan đến mật độ xây dựng, chiều cao trần, hành lang, diện tích tối ưu hiện nay đó là 40-45m2 căn 1PN, 46-59m2 căn 1+1 PN, 60-75m2 căn 2PN và trên 75m2 căn 3PN. Căn nhỏ thường bán nhanh hơn và lời nhiều hơn nhưng lại khó lấy căn theo kiểu bán booking như hiện nay.
– Quan điểm nữa đó là ko nên mua lầu có tính chất “xui” như lầu 4,13,14 và lầu cao nhất vì áp mái nên rất nóng trừ khi nó là Penhouse đẳng cấp. Lầu thấp nhất nếu shophouse với số lượng/quy mô hợp lý thì nên mua, nếu tự tin giành giật được. Đơn giá chỉ nên gấp tối đa 1.5 lần căn hộ bên trên, ưu tiên shop thông tầng và sở hữu lâu dài (duplex)
– Cái nữa là đã xác định mua đầu tư thì k hông nên quá coi trọng hướng nhà, vì từ trường chung cư biến động, quá nhiều quan điểm phong thuỷ nên các thầy cãi nhau mãi chưa xong. Tuy nhiên đã mua đầu tư hạn chế mua ban công hướng chính tây, mua lệch Bắc hoặc lệch Nam: Vì quá nóng. Người mạng Tây Tứ Trạch cũng oải ko dám mua vì quá nóng với thời tiết HCM và cực kỳ tốn điện
Tiện ích:
– Tiện ích thì cứ chọn ông nào làm tiện ích nhiều nhất và đẹp nhất có thể nhưng phí quản lý và dịch vụ phải hợp lý chứ trên trời thì cũng mệt.
Thứ 5: Tiến độ thanh toán
– Lựa các dự án mà Chủ đầu tư cho thanh toán nhẹ nhất, linh hoạt nhất có thể. Tối ưu nhất là các Chủ đầu tư có vốn nước ngoài, ko được thu quá 50% khi chưa bàn giao nhà. Thường các dự án này thanh toán ban đầu khá nhẹ: Ký HĐ 10-20 % sau đó cứ 1-5%/tháng nhưng ko quá 50%. => Thoải mái để ra hàng mà ko bị áp lực đóng tiền.
– Các Chủ Đầu Tư nước ngoài cũng thường làm tốt về pháp lý, xây dựng, sổ hồng và quan trọng nhất là về tiền, các ông này dư tiền nên làm xong bán cũng dc, ko vay ngân hàng và đi làm ăn quốc tế nên phải giữ uy tín với nhà nước mình.
– Về phân khúc căn hộ cao cấp hiện mình đánh giá cao hai Chủ đầu tư: Capitaland và Keppleland, phân khúc nhà trung cao có EZland mới lên cũng khá ổn.
– Về chủ đầu tư việt Nam thì: Khang Điền, Điền Phúc Thành cũng là 2 Chủ đầu tư có tiếng tại khu Đông.
Thứ 6: Thời điểm đầu tư và ra hàng
– Nên mua từ đầu và giai đoạn đầu nếu dự án có nhiều đốt bán hàng vì sẽ mua được giá tốt nhất và được ăn theo tăng giá các đợt sau từ chủ đầu tư. Thời điểm vàng thứ 2 đó là trước thời điểm nhận nhà, dù số tiền bỏ vào khá lớn khoảng 50 – 70% nhưng khi bàn giao chính là thời điểm căn hộ gần đạt mức cao nhất có thể. Thời gian sau đó chỉ là tăng theo trượt giá đồng tiền hoặc có biến động về hạ tầng hoặc tiện ích nào đó lân cận giá mới tăng nhiều
– Mua sỉ bán lẻ: nếu chủ đầu tư có chính sách chiết khấu cao và tài chính đủ và đo lường được thị trường cũng như quan hệ đủ tốt với các sàn và môi giới nên đầu tư sỉ và bán lẻ ra bằng giá chủ đầu tư, ưu điểm là chắc chắn lời dù ko nhiều nhưng nhược điểm là áp lực dòng tiền rất cao, dễ dẫn tới vỡ trận nếu ko xoay tiền và ra hàng kịp
Có 4 đốt ra hàng cơ bản trong đầu tư căn hộ chung cư:
1. Lướt cọc: ngay khi bốc được căn nhỏ đẹp, có thể lời nhiều về sau thì sẽ bán chênh ngay được vài chục với căn hộ trung cao hoặc vài trăm với căn hộ cao cấp
2. Chủ đầu tư bán giai đoạn 2: lúc này giá công ty sẽ tăng từ 3-10% tuỳ chủ đầu tư, nhà đàu tư đợt 1 sẽ có lời nếu bán thấp hơn giá chủ đầu tư và căn đó đẹp
3. Bán sau khi nhận nhà: lúc này căn hộ đã hoàn thành, người mua ở sẽ bắt đầu tìm hiểu về căn hộ, tiện ích trong căn hộ và xung quanh, và họ an tâm vì nhà đã bàn giao, bạn bè của họ cũng muốn về ở chung…nhu cầu mua lại khá cao dẫn đến thanh khoản sẽ tốt
4. Căn hộ ra sổ hồng sẽ dễ bán hơn do có nhiều ngân hàng hỗ trợ nên lãi suất tốt hơn, khách mua ở yên tâm pháp lý hơn, mua bán đóng thuế ít hơn (khai thấp được) vì hiện thuế thu nhập xét theo xuất hoá đơn của chủ đầu tư rồi.
VÀI LƯU Ý KHI QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CĂN HỘ:
– Lợi nhuận không thể cao bằng đầu tư đất nền sổ đỏ nên đừng có quá kỳ vọng. Thường gặp là 15-30% từ lúc xây đến khi nhận nhà, lý tưởng là 40-60% nếu gặp dự án “thơm” đáp ứng mọi tiêu chí bên trên. Em vẫn xét mức độ ưu tiên đầu tư: đất nền >> nhà phố >> căn hộ!
– Đầu tư có thắng có thua, 10 game mà ăn “ngon” được 5 game, ngang hoặc ngân hàng xíu 3 game và 2 game huề vốn đã có thể coi là thành công khi đầu tư căn hộ rồi.
– Nên chọn căn hộ có vị trí có thể cho thuê được giá thuê ít nhất đạt 0.05/giá vốn phòng khi thị trường đi xuống chưa bán được có thể cho thuê lấy lãi đóng ngân hàng.
KẾT LUẬN:
Tuỳ mỗi giai đoạn thị trường, khách hàng linh hoạt lựa chọn theo sản phẩm đầu tư: đất nền hay căn hộ chung cư.
Đầu tư căn hộ chung cư: điểm mạnh chính là dòng tiền nhẹ, giá trị thấp, nhu cầu mua rất cao. Nhìn chung là rủi ro thấp do đó sinh lợi cũng không quá cao nhưng an toàn về dòng tiền.
